3. 7. 2. Актуальные подходы в использовании жилых территорий

Актуальным в наше время остаётся и вопрос плотности жилой застройки городов. Сторонники урбанизации ратуют за уплотнение застройки города, ссылаясь на то, что в этом случае будет застроено меньше территории, сократится длина транспортных связей и инженерных сетей, дешевле обойдётся строительство в условиях роста цен на городскую землю. Немалую роль в существовании этого подхода играет и устоявшийся стереотип восприятия высокоплотной многоэтажной застройки, как “современной” и “прогрессивной”, формирующей у горожан “динамичный, городской образ жизни” [33].

Малопригодность подобного типа жилья с социальной и экологической точек зрения уже обсуждалась выше. Отметим некоторые планировочные аспекты этого вопроса.
О целесообразности разуплотнения городских систем говорят многие специалисты [16; 68; 88]. Отмечается при этом, что чрезмерное увеличение плотности застройки не только значительно осложняет комфортность проживания, но ведёт к скученности населения и росту эпидемически небезопасных контактов. Так, при плотности населения в недрах агломерации менее 2500 человек на км² заболеваемость гриппом при прочих равных условиях в 2 раза меньше, чем в городах  с плотностью 5750 человек на км².

В крупных городах при росте плотности населения на жилых территориях с 332 до 1120 чел/га заболеваемость дыхательных путей у детей увеличивается в 1,5-2 раза [18]. При плотности 1000 человек на га и выше считается уже невозможным создать нормальные условия жизни. Низкая плотность населения менее 250 человек на га не вызывает противоречия между движением пешеходов и транспортом и допускает их пересечение в одном уровне [56].

В целом отмечается, что если плотность населения в каком-либо районе города превышает 300 человек на га, то в нём создаются неблагоприятные условия для жизни, возрастает количество заболеваний. Высказываются обоснованные мнения о том, что такая плотность населения должна быть предельной и может быть допущена в отдельных замкнутых районах развитых мегаполисов [33]. В случае же, когда требуется сохранить на территории жилых районов естественные лесные массивы, расчётная плотность должна быть ещё меньшей.

Например, при строительстве Новосибирского академгородка принималась средняя плотность населения 190 человек на га, что позволило включить в состав озеленения жилых дворов участки существовавшего здесь изначально соснового бора. Таким образом стало возможным реализовать привлекательную концепцию “города в лесу” и сохранить естественные массивы ценного леса на городской территории.

Сегодня, когда мы говорим о необходимости формирования в крупном городе экологической инфраструктуры или природного каркаса, нужно иметь в виду, что в условиях высокоплотной застройки вряд ли удастся эффективным образом решить эту задачу. Экологическая инфраструктура сама по себе должна быть достаточно мощной и развитой, чтобы эффективно влиять на состояние городской среды. Значит, она потребует и соответствующих больших площадей городской территории для составляющих её элементов. В жилых кварталах и микрорайонах крупных городов средней полосы России и основной зоны расселения Сибири принято ориентироваться на плотность 420 чел/га, рекомендуемую градостроительным СНиПом [97]. Как уже говорилось, по гигиеническим, социальным и экологическим соображениям эта цифра завышенна и требует пересмотра.

Помимо этого, рекомендованная плотность населения в городе не должна быть постоянной величиной. Постоянная плотность населения, сохраняющаяся на территории всего города, одинаковая степень урбанизированности приводят к монотонности и однообразию жилой среды. Целесообразно варьировать плотность в зависимости от статуса территории, как это предложено, например, в Методических рекомендациях по планировке и застройке городов КАТЭКа [70]. Здесь, в частности,  предлагалось ориентироваться на строительство современных малоэтажных домов с индивидуальными участками.

Предусматривалось формирование полосовой структуры застройки города, с выделением полос высокоплотной многоэтажной застройки (310 человек на га) вдоль главных композиционно-планировочных направлений, полос средней плотности застройки (150-300 человек на га) вдоль районных магистралей, и, наконец, полос малой плотности застройки малоэтажными блокированными домами (40-150 человек на га) внутри жилых районов. Таким образом, этажность и плотность застройки наращивались по мере приближения к транспортным магистралям и убывали к периферии жилого района, смыкаясь там с системой городских парков и садов. Варьированием параметров жилой застройки достигалось многообразие решений жилых пространств, а также учитывались социальные предпочтения горожан в типе жилья.

Также встречаются вполне обоснованные мнения о необходимости уменьшения этажности жилой застройки [9; 37; 53; 87; 88]. В качестве наиболее часто выдвигаемого аргумента в пользу многоэтажной застройки называется возможность получения высокой плотности населения в городе. Однако специалистами не раз отмечалось, что этот показатель растёт гораздо медленнее, чем этажность жилья. Например, при увеличении этажности застройки с 1-2 до 5 этажей плотность населения возрастает всего на 25-50 %, с 5 до 9 этажей – лишь на 10-25 % [56]. Дальнейший рост этажности ведёт к ещё большему замедлению роста плотности и становится малоцелесообразным.

Вместе с тем с ростом этажности возрастает сложность инженерных систем и организации жилых пространств, также растёт и себестоимость жилища. Наиболее оптимальным по себестоимости строительства в условиях новой застройки считается 5-этажное жильё.
Если плотность населения с ростом этажности растёт медленно, то длина транспортных и пешеходных путей, инженерных магистралей увеличивается ещё медленнее. Если при переходе от 5-этажного жилья к 9-этажному площадь кварталов при одинаковой численности населения уменьшится на 10-25 %, то длина межсистемных связей при этом станет меньше всего на
 

– результат мало ощутимый. В среднем жилая застройка занимает 25 % от всей территории города [56]. Тогда прирост территории города в рассматриваемом случае составит лишь:
 
 
Таким образом, если в гипотетическом случае заменить 9-этажную застройку города на 5-этажную, то увеличение его территории и длины внутрисистемных связей будет измеряться лишь единицами процентов. В этом случае, те планировочные преимущества, которые имеет 9-этажная застройка, представляются весьма незначительными. А сопутствующие ей возрастание дискомфорта жилой среды, ухудшение её гигиенических и экологических показателей становится более весомым аргументом в пользу использования застройки средней этажности.
Эти простые соображения давно считаются очевидными в развитых странах мира.

В Европе, например, строительство многоэтажных жилых домов уже с 80-х гг. стало исключением из правил. Самые распространённые типы жилья в городе – кварталы среднеэтажной (до 5 этажей) секционной и малоэтажной застройки блокированными и индивидуальными домами [104]. У нас тоже наблюдается, правда пока ещё медленный, переход к строительству среднеэтажного жилья (районы Куркино, “Золотые ключи” в Москве и др.). При росте внимания к проблемам экологии среды проживания, преимущества подобного типа жилья станут очевидными и для нас.
Другой актуальной проблемой, давно назревшей в наших российских городах, стал процесс распространения дачных посёлков и садовых участков.

Эти стихийные градостроительные образования сплошным кольцом окружают крупные и малые города. Они могут наносить вред окружающей среде не меньше, чем высокоурбанизированные районы за счёт бесконтрольного применения удобрений, образования стихийных свалок и т. д. Массовое развитие сезонного жилья (дачных кооперативов) представляет серьёзную угрозу экологии города. Это приводит к вытеснению зон отдыха, загрязнению рек и почв, увеличению транспортных перемещений [8]. Низкая плотность застройки (40 человек на га), её неряшливость, хаотичность и дробность делают её не менее инертной, чем малоэтажная городская застройка.

Специалисты отмечают, что существует устойчивая тенденция превращения подобной малоэтажной застройки из второго жилища горожанина в его первое жилище. В дальнейшем, присоединяясь к городским районам, они надолго сохраняют свою хаотическую структуру и делают невозможным их качественную планировку и упорядочение [4]. В этой ситуации высказывается предложение по включению создаваемых дачных посёлков в планировочную структуру города с тем, чтобы, во-первых, упорядочить их собственную структуру и планировку, и во-вторых, сделать доступным для горожан владение основным жилищем с садово-огородным участком на территории города.

Тем самым будут решаться несколько проблем: социальная (потребность людей в жилье, приближенном к природе), экономическая (развитие самообеспечения продуктами питания) и экологическая (хорошо озеленённые территории садов и огородов могут стать составной частью экологической инфраструктуры города). При этом  площадь города вряд ли значительно увеличится. Это можно увидеть на примере приблизительной оценки потребностей среднего горожанина в жилых территориях: при существующем укладе жизни средняя городская семья нуждается в городской квартире, гараже, овощехранилище и в одном или нескольких садово-огородных участках в пригороде (нередко участки находятся и в пределах городской черты). Все четыре компонента требуют определенной территории для своего размещения и часто все они размещаются в черте города.

При формировании в городе районов малоэтажной застройки с земельными участками, все четыре компонента окажутся в одном месте и займут примерно ту же или меньшую площадь. Если в первом случае эта площадь была рассредоточена по разным местам, то в случае индивидуальной застройки все они будут на одном участке. Потому площадь города в целом вряд существенно увеличится. Зато проявятся все преимущества индивидуального жилья для конкретного жителя города.

В перспективной застройке индивидуальными и блокированными домами городской территории  рекомендуется следующая площадь земельных участков [63]:

–      1-квартирный дом  ³600 м²;

–      2-квартирный блокированный дом  ³400 м²;

–      многоквартирный блокированный дом  ³200 м²;

Учитывая все вышеназванные факторы специалисты высказываются в пользу создания в современном крупном городе благоприятных условий для развития индивидуального домостроения, как одной из приоритетных форм жилища будущего по своей востребованности, экономической целесообразности и экологичности [108]. Видимо, будущее развитие жилой застройки в крупных и малых городах России будет идти в этом перспективном направлении.